BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE OS BENEFÍCIOS DA COPA DE 2014
A Copa 2014 está ganhando destaque como uma grande oportunidade para incrementar a economia e o desenvolvimento. É o que desejamos.
Ainda ontem, ao discursar na abertura da conferência anual da parceria pelo Governo Aberto, a Hillary citou o Brasil como um exemplo a ser seguido: 'Seu comprometimento com abertura e transparência, sua luta contra a corrupção, estão estabelecendo um padrão global'. Não fossem parceiros nesta iniciativa, talvez as palavras soassem mais sinceras.
A verdade é que a grande alavancagem para os investimentos fluírem para o Brasil pode estar condicionada à união de medidas práticas de combate a corrupção e ao cinismo político com um Marketing Tupiniquim por uma nova era de credibilidade - talvez a segunda, já que a primeira, segundo o historiador Eduardo Bueno, começou por volta de 1549 com número excessivo de funcionários desembarcados, desvios de verbas, e tudo o mais que já estamos acostumados.
O Brasil não é mais o país do futebol, não se deixe enganar! Mas, chama a atenção do primeiro mundo pelas práticas esdrúxulas, tanto no congresso como no judiciário. Um bom exemplo foi a tentativa da faxineira Dilma de emplacar o sigilo das contas e verbas disponíveis para a copa. Em conversa de comadres, ainda se fala de um Brasil Transparente.
Temos um referencial próximo no tempo, a Copa de 2010, com base no qual poderemos fazer algumas considerações. Os benefícios virão inevitavelmente para alguns setores. Mas, se considerarmos que, da saúde da política econômica do pós-copa dependerá todos os demais setores, ficamos a imaginar qual preço justo a ser pago pelos benefícios deste evento esportivo global e se temos condições de pagá-lo. Daí nasce a preocupação.
A absorção das verbas federais vai além da construção dos estádios. Bilhões estão sendo alocados em projeto de infraestrutura como estradas, aeroportos ("o gargalo da copa"), e sistema de transporte em massa. Seguramente, gastaremos mais que iremos arrecadar. Se analisarmos nossos antecessores, como a Coréia, o Japão e a Alemanha, que fizeram as contas e constataram o baixíssimo retorno direto de seus investimentos, a situação fica mais preocupante, posto que não temos uma economia tradicionalmente estável como a deles.
Os custos inicialmente previstos para a copa, por estes e outros fatores, fatal e historicamente irá subir. Na África, as estimativas finais giraram em torno de 757% acima das estimativas originais.
A Copa das Confederações marcará uma nova etapa: a da euforia sedativa para majoração dos gastos e, de quebra, regada ao refrescante sabor de uma coca cola.
Temos o MCMV que, aos olhos de quem nunca teve nada, pode parecer com um sonho - e assim é vendido. Entretanto, os desvios dos recursos frearão a redistribuição de renda proporcionada pelo produto, além de afetar, negativamente, os outros indicadores do IDH.
.jpg)
Já não é mistério sobre quem ganha com a copa. Quem menos ganha é o país sede. Dentre deste, alguns setores conseguem movimentar milhões, como a indústria do turismo e o mercado imobiliário. Um outro segmento que ganha destaque é o de marketing. O resto, são as multinacionais que ditam a regra e levam o dinheiro. A FIFA, por exemplo, impõe a lei Geral da Copa aos países que pretendem tirar proveito do marketing internacional (na melhor das hipóteses), subproduto mais valioso do espetáculo. Esta instituição sempre dá de goleada, mesmo tendo seu nome envolvido em denúncias por supostos negócios envolvendo patrocinadores como no caso da Volvo e o sistema de transporte de massa adotado na Árica do Sul.
Já não é mistério sobre quem ganha com a copa. Quem menos ganha é o país sede. Dentre deste, alguns setores conseguem movimentar milhões, como a indústria do turismo e o mercado imobiliário. Um outro segmento que ganha destaque é o de marketing. O resto, são as multinacionais que ditam a regra e levam o dinheiro. A FIFA, por exemplo, impõe a lei Geral da Copa aos países que pretendem tirar proveito do marketing internacional (na melhor das hipóteses), subproduto mais valioso do espetáculo. Esta instituição sempre dá de goleada, mesmo tendo seu nome envolvido em denúncias por supostos negócios envolvendo patrocinadores como no caso da Volvo e o sistema de transporte de massa adotado na Árica do Sul.
A Coca-Cola também já pode comemorar. Aliás, bastaria a farra em 2010 para justificar a euforia da expectativa pelo grande lucro. De fato, a despeito do Brasil ser considerado um país emergente, traz inúmeras similaridades sociais, políticas e econômicas, o que dá a certeza de que, o que lá funcionou tão bem, aqui, no mínimo, se repetirá.
O custo da Copa da África do Sul foi multiplicado por 11 entre 2004 e 2010, gerando um déficit, que, se inexistisse, teria construído casas para 12 milhões de sul-africanos que vivem em favelas. Do outro lado, a Fifa arrecadou US$ 3,2 bilhões em renda com o evento, sem pagar um centavo sequer em impostos ao país sede.
Além disto, dentro do espírito ronaldiano ou barrichelista do "sou brasileiro, não desisto nunca!", cabe sempre a eterna esperança por resultados melhores. Como dito pelo CEO da Copa da África, Danny Jordaan: "ver o Mundial dessa maneira é uma prova de miopia. No longo prazo, todos vão ganhar.".
A Fonte Nova está parada e não será a última paralisação até a copa. Em virtude dos eventos, os sindicatos ligados diretamente aos principais serviços, se fortalecem, como segurança, construção, transporte, etc, onerando a mão de obra. O sindicato da Construção Civil deu o primeiro passo e inaugurou na Bahia um procedimento por melhores salários, utilizando como instrumento de pressão, a urgência cobrada pela FIFA.
A despeito de Aldo Rebelo, em entrevista ontem(16/04/2012) à TV Estadão, minimizar os atrasos das obras e desconsiderar as palavras preocupadas dos dirigentes da FIFA, percebemos que o clima de euforia está dando lugar à preocupação. Ele falou pouco e se resumiu a dizer que tudo terminará bem e como esperado. A verdade é que não temos ainda aeroportos, estádios nem segurança para sediar a Copa das Confederações, evento que servirá de teste para a FIFA avaliar o desempenho do Brasil.
O "Day After" deve ser considerado. Para que as mega-estruturas de eventos venham a se manter, é necessária uma cultura mais intensa de práticas esportivas e eventos musicais. Se não houver auto-sustentação, os belos prédios poderão se agregar à coleção brasileira de elefantes brancos, mantidas às custas do governo (leia-se: nossas).
Sabe aquelas eleições de chapa única, tipo as que ocorrem nos CRECIS deste país continental? Pois bem, foi apenas por isto. Foi "a maior moleza" o Brasil ter se tornado sede - parece até com o prêmio "melhor canção original" que Brown perdeu para Bret McKenzie, por causa de uns sapinhos engraçados e simpáticos ao comitê do Oscar: Maktub!
Destaquemos, inicialmente, que o Marketing e os esforços políticos nacionais tiveram uma importância menor neste jogo, já que tudo se deu por conta da ideia infeliz da FIFA de criar um rodízio continental par sediar o evento (começando pela África, já que a Alemanha havia derrotado a África do Sul na disputa para 2006). A África do Sul ficou com a sede por ser o mais desenvolvido país africano. Atravessando o oceano, nosso rival era a Colômbia, que, humildemente, admitiu em 2007 não ter condições de cumprir as exigências da FIFA. Nos tornamos candidatos únicos, e ainda assim, aclamados como grande vencedores. Foi um oléééé.
Placar do jogo: arrependimento e o fim do sistema de rodízio.
E por falar em futebol, música e Marketing, alguém se lembra quem fez o gol que garantiu a copa para seu país? Ou do placar daquela partida?
O fato é que a marca mais conhecida da campeonato passado foi a vuvuzela. Sem estratégia de marketing ou planejamento de produção, se tornou conhecida por mais de 5 bilhões de pessoas em todos os cantos do planeta. Símbolo da alegria de muitos e causa de aborrecimento de uma legião de repórteres e torcedores, se tornou marca não oficial do campeonato, sendo mais lembrada que a jabulani.
E é por isto que o criativo músico e fã de holofotes, Carlinhos Brown, está em campanha para pegar carona nesta poderosa ferramenta e se tornar o nome no pico mais alto dos trends. Sua estratégia de marketing pessoal envolve uma possível campanha para auxiliar jovens das periferias de Salvador, que seriam os artesãos de sua mais recente criação: o caxirola.
Não será surpresa se as bandeiradas dos lançamentos imobiliários da época forem feitas com diaristas, por R$ 50,00 e um hot-dog, caxirolando ao som dos hits massificantes, tipo kuduro-baiano-arrochado, que virão nos pacotes rotulados de produção cultural local.
O que se espera é um desenvolvimento compatível com o crescimento econômico que vem acontecendo no Brasil, incrementado pelos benefícios de uma projeção criada pelo maior evento esportivo do planeta. Entretanto, em tempos de Copa do Mundo, a religião cede espaço para o esporte na condição de ópio do povo. Surge um intenso patriotismo, embalado por cerveja, coca-cola, pagode e gritos de gol, favorecedores dos planos do governo e da FIFA, que farão uso do ensinamento romano do “pão e circo” para evitarem contratempos. Então, que fiquemos atentos às próximas jogadas, lembrando sempre do alerta dito por Samuel Johnson: "O patriotismo é o último refúgio dos canalhas."
O PROFISSIONAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO E A INFLUÊNCIA DA TAXA SELIC NO CENÁRIO BAIANO ENTRE 2003 E 2011.
1. Introdução
O mercado imobiliário brasileiro tem oscilado entre períodos de grande desenvolvimento, cautela e retração. Com este cenário, toda a cadeia de profissionais envolvidos e a qualidade dos serviços prestados na área, precisam acompanhar este desenvolvimento de forma positiva.
Sendo discentes do Curso de Negócios Imobiliários e com o objetivo de ter os nossos conhecimentos sempre atualizados e em expansão, decidimos abordar um tema de suma importância para o setor e para o profissional que pretende atuar diretamente na venda e/ou no planejamento de empreendimentos imobiliários.
O nosso case corporativo tem um viés econômico e vai abordar a influência da taxa SELIC no mercado imobiliário, analisando a sua interferência no ritmo de vendas e lançamentos imobiliários na Bahia entre os anos de 2003 e 2011.
No início no ano de 1999, com o sistema de metas de inflação do Governo Federal, a taxa de juros ganhou destaque no cenário econômico brasileiro. Utilizando o Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC), o governo passa a incentivar ou freiar o consumo interno e o Banco Central passa a ter um controle sobre o nível de atividade da economia. A variação da taxa SELIC interfere na oferta de crédito, na criação de postos de trabalho, na inadimplência e, além de outras situações, no nível de investimento das empresas.
Vamos, neste trabalho, conhecer alguns dos principais conceitos que envolvem esta dinâmica, analisar alguns dados envolvidos na composição da Taxa SELIC e como suas variações podem refletir no nível de lançamentos e vendas de imóveis novos no mercado baiano no período compreendido entre os anos 2003 e 2011.
Vamos, neste trabalho, conhecer alguns dos principais conceitos que envolvem esta dinâmica, analisar alguns dados envolvidos na composição da Taxa SELIC e como suas variações podem refletir no nível de lançamentos e vendas de imóveis novos no mercado baiano no período compreendido entre os anos 2003 e 2011.
2. Fundamentação Teórica
Há o consenso em se definir, quando de forma simplificada, a taxa de juros como sendo o preço que se paga a outrem pelo empréstimo do dinheiro. Ou seja: é o preço da moeda. Por lei de mercado, existindo uma grande quantidade de moeda em circulação, este preço tende a cair, se traduzindo em juros mais baixos.
Segundo Cleton (2001), a facilidade imediata criada pela baixa taxa de juros: um maior número de moedas em circulação, pode afetar gravemente o crescimento do país. O poder de compra, por exemplo, deverá estar atrelado a capacidade produtiva, evitando desabastecimento ou mesmo a elevação de preços(inflação de demanda) em escalada inflacionária. Cabe ao governo, atento a esta e outras pressões, tomar medidas para reduzir a quantidade de moeda em circulação. Ele faz uso de alguns mecanismos combinados para enxugar a liquidez e evitar a “ elevação generalizada, contínua e persistente do nível de preços”, tais como a oferta de títulos às instituições financeiras, em troca de moeda, e a regulação das taxas que remuneram estes títulos. As instituições, por sua vez, ofertam títulos a terceiros, repassando parte da lucratividade obitida.
Por outro lado, a utilização, por muito tempo, de taxas atrativas, poderá levar à estagnação do processo de crescimento, reduzindo o nível de investimentos em produção e estimulando o capital especulativo.
Neste cenário, a Taxa de Juros se apresenta como um dos ditadores, tanto do rítmo de crescimento como do nível de inflação vigente, mas terá sua eficiência diretamente inflencuiada por outras medidas do governo, como a política cambial, política fiscal e controle de gastos públicos.
Segundo Curado (2005), O anúncio das metas de inflação eleva o grau de transparência da política monetária, tornando mais clara à compreensão do público em relação à atuação dos bancos centrais, o que capacita os agentes econômicos a acompanharem e a controlarem as ações de forma mais precisa.
A despeito de não ser uma unanimidade entre os políticos e economistas, nosso sitema de metas vem ganhando aceitabilidade e sofrido menos crírticas a cada nova crise internacional. O medo incial de a política de metas fosse focada apenas no controle inflacionário, um problema doméstico, foi sendo amenizado por outras interferências do governo de controle de gastos e politica cambial para fazer frente a crises externas.
A meta será cumprida quando a variação da inflação , medida pelo índice de preços no período, estiver dentro dos limites estipulados. Caso contrário, caberá ao presidente do Banco Central, através de carta aberta ao Ministro da Fazenda, dar as explicações pelo insucesso, explicando as causas do descumprimento, o que poderá, inclusive, resultar no seu afastamento da direção do banco.
A cada três meses, o BC divulga um Relatório de Inflação onde analisa as repercussões na economia das ultimas decisões e faz previsões sobre a inflação futura, considerando a taxa de juros fixada na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) que se reúne oito vezes ao ano a cada 45 dias(gráfico - 1).
O CMN adotou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto de Geografia e Estatística (IBGE) como parâmetro para o sistema de metas inflacionárias desde 1999.
O instrumental utilizado pelo Banco Central para interferir na taxa de inflação é a taxa de juros. O controle da inflação no sistema de metas se dá, fundamentalmente, por intermédio da fixação do valor da taxa básica de juros (SELIC) num patamar que seja compatível com a meta inflacionária definida pelo CMN.
A meta do governo para a inflação em 2011 tem centro em 4,5 por cento e tolerância de 2 pontos percentuais para baixo ou para cima.
Recentemente, o BC informou, por meio do relatório de inflação do terceiro trimestre deste ano, que prevê um IPCA de 6,4% para este ano, com 45% de chance de "estourar" o teto de 6,50% do sistema de metas, e uma inflação de cerca de 5% para o próximo ano.
As reuniões do COPOM( Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil) são esperadas com expectativas por vários setores da economia pois, não só determiná a tendência para o custo de créditos e financiamentos, mas também se a perspectiva econômica do país aponta para uma situação estável, favorável ou desfavorável. É através do viés, apresentado junto com a taxa fixada para o período, que muitas setores adotarão políticas conservadoras, otimistas ou pessimitas na adminitração de seus recursos. Assim, ao aumentar 0,5% na taxa Básica de Juros, com viés de alta, o mercado se prepara para recessão e freada de crescimento. De igual forma, a indicação contrária gera ânimo nos investidores e a economia tende a voltar a crescer.
Analisando as oscilações do gráfico 2, identificamos que a rentabilidade dos bancos, ao longo do período de aplicação da Taxa Selic, apresenta resultados curiosos, nem sempre acompanhando proporcionalmente as variações anunciadas e, quase sempre, acumulando grandes lucros. Ou seja, a diminuição dos juros bancários não se dá com a mesma velocidade que ocorre a redução da Selic, e resulta no que é conhecido como Spread Bancário, conforme explicado na Nota Técnica 31 do DIEESE(http://www.dieese.org.br).
TAXA DE JUROS
Por outro lado, a utilização, por muito tempo, de taxas atrativas, poderá levar à estagnação do processo de crescimento, reduzindo o nível de investimentos em produção e estimulando o capital especulativo.
Neste cenário, a Taxa de Juros se apresenta como um dos ditadores, tanto do rítmo de crescimento como do nível de inflação vigente, mas terá sua eficiência diretamente inflencuiada por outras medidas do governo, como a política cambial, política fiscal e controle de gastos públicos.
METAS INFLACIONÁRIAS
Martins e Neto (2010) explica que, após o ataque especulativo que atingiu o Real em 1999, o Banco Central abandodonou o regime de bandas cambiais, mais suceptíveis às variações internacionais, substuindo-o pelo de metas inflacionárias por meio do Decreto nº 3.088, do dia 21 de junho de 1999. A política de metas inflacionárias foi inspirada em experiências de outros países e tem a grande vantagem de, a despeito de ampliar o poder discricionário dos agentes formuladores e excutores, se apresentar com mais transparância, facilitando seu acompanhamento e cobrança por parte da população. Segundo Curado (2005), O anúncio das metas de inflação eleva o grau de transparência da política monetária, tornando mais clara à compreensão do público em relação à atuação dos bancos centrais, o que capacita os agentes econômicos a acompanharem e a controlarem as ações de forma mais precisa.
A despeito de não ser uma unanimidade entre os políticos e economistas, nosso sitema de metas vem ganhando aceitabilidade e sofrido menos crírticas a cada nova crise internacional. O medo incial de a política de metas fosse focada apenas no controle inflacionário, um problema doméstico, foi sendo amenizado por outras interferências do governo de controle de gastos e politica cambial para fazer frente a crises externas.
Fonte: Blog Dr.Money
Na política de metas, deve-se calcular o índice ideal de inflação para cada país que deverá ser atingido no período de um ano. As metas e os intervalos de tolerância são fixados no Brasil pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) mediante proposta do Ministério da Fazenda e tendo o Banco Central do Brasil como órgão executor.A meta será cumprida quando a variação da inflação , medida pelo índice de preços no período, estiver dentro dos limites estipulados. Caso contrário, caberá ao presidente do Banco Central, através de carta aberta ao Ministro da Fazenda, dar as explicações pelo insucesso, explicando as causas do descumprimento, o que poderá, inclusive, resultar no seu afastamento da direção do banco.
A cada três meses, o BC divulga um Relatório de Inflação onde analisa as repercussões na economia das ultimas decisões e faz previsões sobre a inflação futura, considerando a taxa de juros fixada na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) que se reúne oito vezes ao ano a cada 45 dias(gráfico - 1).
O CMN adotou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto de Geografia e Estatística (IBGE) como parâmetro para o sistema de metas inflacionárias desde 1999.
O instrumental utilizado pelo Banco Central para interferir na taxa de inflação é a taxa de juros. O controle da inflação no sistema de metas se dá, fundamentalmente, por intermédio da fixação do valor da taxa básica de juros (SELIC) num patamar que seja compatível com a meta inflacionária definida pelo CMN.
A meta do governo para a inflação em 2011 tem centro em 4,5 por cento e tolerância de 2 pontos percentuais para baixo ou para cima.
Recentemente, o BC informou, por meio do relatório de inflação do terceiro trimestre deste ano, que prevê um IPCA de 6,4% para este ano, com 45% de chance de "estourar" o teto de 6,50% do sistema de metas, e uma inflação de cerca de 5% para o próximo ano.
TAXA SELIC
De acordo com o site InvestPedia (2011), todas as taxas de juros cobradas pelo mercado se baseiam na taxa SELIC(Sistema Especial de Liquidação e Custódia). É extamente este instrumento que o governo lança mão, em sua política monetária, para controlar os juros praticados e nível de circulação de moeda na economia(gráfico - 2). As reuniões do COPOM( Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil) são esperadas com expectativas por vários setores da economia pois, não só determiná a tendência para o custo de créditos e financiamentos, mas também se a perspectiva econômica do país aponta para uma situação estável, favorável ou desfavorável. É através do viés, apresentado junto com a taxa fixada para o período, que muitas setores adotarão políticas conservadoras, otimistas ou pessimitas na adminitração de seus recursos. Assim, ao aumentar 0,5% na taxa Básica de Juros, com viés de alta, o mercado se prepara para recessão e freada de crescimento. De igual forma, a indicação contrária gera ânimo nos investidores e a economia tende a voltar a crescer.
Analisando as oscilações do gráfico 2, identificamos que a rentabilidade dos bancos, ao longo do período de aplicação da Taxa Selic, apresenta resultados curiosos, nem sempre acompanhando proporcionalmente as variações anunciadas e, quase sempre, acumulando grandes lucros. Ou seja, a diminuição dos juros bancários não se dá com a mesma velocidade que ocorre a redução da Selic, e resulta no que é conhecido como Spread Bancário, conforme explicado na Nota Técnica 31 do DIEESE(http://www.dieese.org.br).
Fonte: Blog do Dr. Money
Além dos fatores interno analisados e que interferem na avaliação do COPOM, também se destaca a preocupação com dinâmica da economia internacional e globalizada, como citada na ata de seu último encontro (27/10/2011): "Como hipótese de trabalho (no cenário central), admite-se que a atual deterioração do cenário internacional cause um impacto sobre a economia brasileira equivalente a um quarto do impacto observado durante a crise internacional de 2008/2009. Além disso, supõe-se que a atual deterioração do cenário internacional seja mais persistente do que a verificada em 2008/2009, porém, menos aguda, sem observância de eventos extremos".Visão otimista reforçada ainda pela declaração da mesma entidade de que "Mesmo com um ajuste moderado no nível da taxa básica de juros, a taxa de inflação no horizonte relevante se posiciona em torno da meta em 2012, em patamar inferior ao que seria observado caso não fosse considerado o supracitado efeito da crise internacional", acrescentou o BC.
A metodologia usada no cálculo da taxa overnight Over/SELIC pode ser encontrada nas normas publicadas pelo Banco Central, disponíveis na Internet no endereço: http://www.bcb.gov.br.
MERCADO DE AÇÕES, DÓLAR E MERCADO IMOBILIÁRIO
Para entender, de forma simplificada, o mercado de ações,quando o setor passa por um período de instabilidade, imprevisivelmente o valor dos papéis sobe e desce e nessa oscilação os investidores preferem comprar dólar e se desfazer das ações. O dólar é um investimento muito mais estável, já que a moeda americana não tem a mesma chance de se desvalorizar que as ações de uma empresa. Quando os investidores tiram dinheiro da bolsa – o que provoca sua queda – muitos correm para comprar dólares. A alta procura eleva a cotação da moeda americana. O mercado de câmbio externo colabora para esse movimento, uma vez que o euro está perdendo força na comparação ao dólar, refletindo o aviso da agência de classificação de risco.
Nesse cenário, o setor imobiliário foi o mais impactado na bolsa de valores nacional, com os investidores temendo um desfecho desfavorável para a crise de crédito na Europa.
De acordo com pesquiso feita pelo site Causa Operária On-Line (http://www.pco.org.br), a maioria dos que compram imóveis na planta tem que arcar com os reajustes mensais, ou anuais, das mensalidades e ou do saldo devedor indexados por índices da construção civil. Com o dólar subindo muitos estão preocupados com o impacto da alta. O mercado imobiliário no Brasil está experimentando uma fase de retração, fazendo com que os preços se mantenham estáveis durante a crise (Reuters, 29/5/2011). Segundo o índice que mede o andamento de 18 ações relacionadas ao setor imobiliário que são negociadas na Bovespa, Bolsa de Valores de São Paulo, há uma baixa crescente destas ações que já perderam este ano 7,6%. Já no índice Ibovespa as ações tem baixa semelhante: 7,2% de perdas em 2011.
3. Desenvolvimento
HISTÓRICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO EM SALVADOR
Após cenários sucessivos e imprevisíveis de instabilidade econômica, a Bahia teve grande crescimento de seu défict habitacional (de 474 mil na década de 90 saltou para 683 mil imóveis no início deste milênio). Após lento crescimento, em 2007 iniciou uma forte aceleração no setor habitacional com a chegada de grandes construtoras como a Cyrela, a Rossi, a MRV e a Tenda, esta, até o início de 2011 já havia comercializado mais de 13 mil unidades no estado e somente no ano passado foram 3.373 imóveis cujo valor médio variaram entre R$ 69 mil e R$ 115 mil. Em 2008 o déficit habitacional ultrapassava 600 mil imóveis, uma ligeira queda, porém ainda preocupante. Este mesmo ano firmou o início do crescimento do mercado imobiliário no estado com a apresentação de um incremento de 179% no volume de lançamentos no primeiro semestre. Entretanto, a instabilidade financeira global provocada pela crise americana, obrigou as construtoras a reavaliarem seus riscos e os compradores a replanejarem seus desembolsos. O financiamento ficou momentaneamente mais restritivo. Por outro lado, a aprovação do novo PDDU trouxe alguns benefícios ao setor, especificamente para Salvador, implantando coeficientes mais elevados de verticalização e definindo com mais precisão alguns limites do município, sobretudo as linhas demarcatórias no limite norte (cia-aeroporto), antes, com índices urbanísticos pouco estimulantes aos investidores. Estes fatores que ajudaram a manter a Bahia bem no cenário nacional e minimizaram os efeitos das preocupações com a crise hipotecária americana(ClipImobiliário | Correio / BA, Graciela Alvarez).
Uma análise dos números identificados em levantamentos socio-econômicos relacionados à carência habitacional no estado também denuncia algumas característica importantes: de acordo com dados da Caixa Econômica Federal, 96% do déficit( no início de 2011) se concentra na faixa de renda de até cinco salários mínimos, ilustração clara da grande desiguladade social. Só a capital, com seu alto número de favelas urbanas, possui déficit de 150 mil unidades que, se forem incorporadas as sub-habitações (moradias de baixa qualidade em áreas onde falta infra-estrutura, sistema de drenagem, esgotamento sanitário, regularização fundiária, equipamentos comunitários, etc) nesta soma, ultrapassa-se a marca de 450 mil unidades. Em 2010, segundo dados da Caixa, a Bahia ficou na quinta posição no volume de crédito habitacional investido, ficando atrás de São Paulo (R$ 19,63 bilhões), Minas Gerais (R$ 8,53 bilhões), Rio de Janeiro (R$ 6,41 bilhões) e Paraná (R$ 4,82 bilhões). Tendo como referência o número de contratos de financiamento, o estado ocupa a quarta posição com 74.898, ficando atrás apenas de São Paulo (256 mil), Minas Gerais (187 mil) e Rio de Janeiro (81 mil)(texto suprimido). O número de contratos assinados no estado em 2010 totalizaram R$ 3,97 bilhões. Esse resultado representou um aumento de 213% em relação a 2009.
Constituia-se um cenário bastante promissor onde grandes construtoras chegavam, dispostas a atuar em diversos segmentos imobiliários, a exemplo da JHSF que lançou o Horto Bella Vista, para classe A e B, PDG com atualmente 35 empreendimentos variados, e mais recentemente a Syene, ligada à construtora espanhola Copasa que pretende investir no nicho decorrente da carência de unidades voltadas à classe C. Segundo os dados da Caixa, o estado estabeleceu no ano passado o recorde nacional na contratação de moradias destinadas à população que ganha até R$ 1.395,00 sendo aplicado um total de R$ 2,87 bilhões para contratação de 71.105 novas residências.
Além disto, segundo o presidente da Ademi-BA, Nilson Sarti, em entrevista ao Correio da Bahia em 02 de abril último: “No Brasil, estamos ainda no início de um ciclo. Na Bahia não é diferente. Ainda temos uma quantidade imensa de pessoas que precisam de moradia no estado. Esse é o diferencial do nosso mercado imobiliário quando comparado com o de outros países. Além disso, a nossa relação de crédito habitacional em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de apenas 3%, enquanto que no Chile, por exemplo, essa relação é de 17% e na Espanha, de 50%”.
Segundo análise do SINDUSCOM-BA: “O valor de venda e locação de imóveis chega a movimentar mais de R$ 1 bilhão em todo o Estado e gerar cerca de 30 mil empregos diretos (de acordo com números da ADEMI-BA), percebe-se que, além de termômetro, o mercado imobiliário é um dos grandes motores do desenvolvimento regional. De acordo com os dados do Cadastro Geral dos Empregados e Desempregados (CAGED) divulgados pelo Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) a Bahia, em 2010, foi responsável pela geração de 123.947 vagas formais de trabalho. A construção civil foi responsável por 23% destas vagas. Ainda segundo o CAGED (MTE) o número de vagas formais da construção civil na Bahia em 2010, foi igual a 20.485. O setor na Bahia correspondeu a 8,1% do número de vagas formais de trabalho da construção civil do Brasil, em 2010.”
Adiante veremos como estas influências, traduzidas em índices, podem interferir (e interferiram) no mercado imobiliário.
ESTUDO DA TAXA SELIC x MERCADO IMOBILIÁRIO
Analisaremos, a seguir, a interferência da taxa de juros no mercado imobiliário em duas frentes: o poder aquisitivo do comprador ou do comprador-investidor e o ânimo do investidor construtor diante de novas possibilidades de alavancagem de seu capital.
Taxas de juros elevadas pode significar economia em recessão. A elevação das taxas de juros tornam outras opções de investimento mais atraentes, como os fundos de investimentos que remuneram melhor com menos riscos, tanto às construtoras e incorporadoras como os seus clientes potenciais.(texto transferido)
Percebe-se, pelo desenho da curva, que o setor aguardou uma estabilização da taxa até 2005, quando, mais confiante e estimulado por outros fatores da economia, mostrou ânimo para novos lançamentos. A partir daí, com a acentuada e constante queda da SELIC e em um cenário doméstico cada vez mais favorável, a Bahia teve seu boom imobiliário, seguindo, como boa opção de investimento, as maiores capitais do país. Este rítmo sofreu uma brusca interrupção entre 2008 e 2009 por consequência da crise do subprime americano e a insegurança econômica nacional. O gráfico 3 ilustra bem a cautela do investidor no estado da Bahia, direcionando a tendência de lançamentos segundo as expectativas sinalizadas pela SELIC.
Variação da Selic x Variação de Lançamentos - Bahia
Fonte: ADEMI-BA e Equipe 5
Além disto, sob o prisma das construtoras e incorporadoras, o mercado da construção civil, que em tempos de aquecimento é o que sofre as maiores pressões por parte das categorias de classe, é obrigado a suportar a elevação do custo de mão-de-obra e, em alguns casos, como estratégia, forçados a optarem por demissão e alargamento dos prazos de entrega. A elevação dos juros faz com que a cadeia produtiva da construção civil desaqueça por causa de menores investimentos e esta limitação na produção passa a afetar o abasteciemnto. Mesmo considerando as influências de outras formas de financimento da construção civil, (FGTS, poupança, etc), percebe-se que as variações siginficativas e/ou duradouras nas taxas de juros obrigam a uma reavaliação das politicas de investimento, de concessão de crédito e de cobrança. O custo da construção, baiana somado ao custo alto do dinheiro, elevou a instabilidade e se fez sentir no nível das vendas como podemos constatar no Gráfico 4:
Taxa Selic x Número de Unidades Vendidas - Bahia
Na Bahia em 2010 foram lançadas 14.619 unidades imobiliárias. Por sua vez, as vendas chegaram a 12.877, segundo dados da ADEMI. Nesse universo os imóveis de dois quartos representaram 46,75%, três quartos 22,83% e quatro quartos 6,18% respectivamente.
Fonte: ADEMI-BA e Equipe 5
Esta variações são reflexos da redução do volume de crédito no mercado, quando as empresas passam a investir menos em sua produção, muitas vezes gerando endividamento e demissões o que, na cadeia produtiva da construção civil, se refletirá na elevação do CUB(Custo Unitário Básico). Esta elevação se fará sentir no preço do imóvel pela transferência ao consumidor final dos custos. O CUB é um dos componentes do preço médio do m², um dos indicadores sempre analisados pelo mercado imobiliário Gráfico - 5.
Fonte: FipeZap - Abril 2011
A elevação significativa destes preços durante a realização de um empreendimento poderá ter consequências trágicas para as empresas que já não poderão contar com créditos acessíveis, podendo, esta majoração, se traduzir em prejuízo real, falências ou, no caso das SA´s, na desvalorizações de seus papéis na bolsa(gráfico -6). Muitas das empresas que vieram para a Bahia passaram a ditar o nível de investimentos segundo seus resultados, sempre de olho na liquidez e rentabilidade de seu produto imobiliário e no desempenho de suas ações.
Fonte: Ibovespa
Como vimos anteriormente, a Bahia apresenta uma deficiência habitacional muito grande para classes de menor poder aquisitivo. A faixa de consumidores que compõem a Classe Média e Classe Média Baixa, e que representa o maior segmento consumidor de produtos imobiliários, no geral, comprometem uma parcela maior de suas rendas em financiamentos. É nesta faixa que a elevação dos juros se faz sentir mais significativamente, posto que, com os custos de financiamento maiores, uma parcela também maior da renda passa a ser absorvida. Além disto, o efeito psicológico sobre o consumidor de imóveis de renda baixa e média, composta por assalariados, micros, pequenos e médios empresários, causado pela recessão, é o de insegurança diante da possibilidade de demissão e retração do mercado, alimentando a crise do construtor ou incorporador que não tem para quem vender seu produto.O Governo Federal, já amadurecido por tantas crises internacionais, em face a crise européia desencadeada pela Grécia, vem administrando as dificuldades globalizadas através de medidas importantes e recebidas com simpatida pelo mercado imobiliário. O Banco Central aposta no "remédio amargo, porém eficaz" para resistir às novas turbulências.
Porém, algumas flexibilizações já estão em prática desde novembro deste ano. O comprometimento da renda das famílias com dívidas no sistema financeiro nacional também é objeto de estudos por parte do BC. Segundo o Correio Braziliense (21/09/2011), foi mudada a metodologia para este cálculo com a redução de 26,9% para 21,1%. do nível de comprometimento, se afastando ainda mais do 30% tido pelos especialistas como máximo admissível.
Também se passou a adotar a tabela SAC(Sistema de Amortização Constante) em lugar da Price, sistema que apresentava os valores de prestações iguais com a amortização crescendo enquanto há decréscimo dos juros, e o BC agora admite os rendimentos financeiros das famílias, e não mais apenas as remunerações salariais e benefícios, calculados sobre o ultimo mês, diferentemente do cálculo pela média dos últimos 12 meses como era praticado antes. O BC quer manter a tendência de baixa dos níveis de inadimplência (Gráfico - 7).
4. Conclusão
Até 2016 os investimentos previstos com as olimpíadas e a maturidade da política econômica adotada pelo Brasil, acenam a possibilidade da continuidade do crescimento no setor imobiliário o que é importante, principalmente devido ao seu efeito multiplicador, para o desenvolvimento nacional.
Através desse trabalho foi possível observar a influência da atual política monetária de taxa de juros sobre o mercado financeiro, em especial no mercado imobiliário, demonstrando como o governo, através do Banco Central, controla a inflação e as atividades econômicas do país através da Taxa Selic.
Percebe-se que, entre o período de 2003 e 2011, a Bahia ganhou destaque no cenário nacional do mercado imobiliário, por conta da chegada das grandes construtoras e incorporadoras no Estado e o consequente aumento no volume de lançamentos, procurando suprir o déficit habitacional.
Durante o período analisado, identifica-se, em muitos momentos, que a escassez de matéria prima, resultado de "picos" de demanda, somada aos aumentos do custo de mão de obra e às elevações de níveis de insegurança do investidor, o prazo inicial de entrega não vem sido cumprido pela maioria das construtoras, o que leva, consequentemente a redução da eficiência nos resultados. Neste cenário, a credibilidade do consumidor cai, o mercado compra menos e se retrai, refletindo negativamente, inclusive, no desempenho de empresas que possuem ações na bolsa. A análise apresentada mostra como a Taxa Selic interfere nos vários segmentos da Construção Civil. A Bahia, como importante polo de produção imobiliária, percebeu sensivelmente as variações da taxa, fato comprovado pelo traçado dos gráficos de lançamentos e vendas de imóveis.
O cenário atual de incertezas na economia internacional e um alto estoque de unidades residenciais produzidas na Bahia, sobretudo na capital, que nos faz pensar que a cautela será a grande palavra nos próximos meses no mercado de venda de imóveis e no setor produtivo da construção civil local. Por outro lado, a chegada de Grandes investimentos ao estado como o Pólo Acrílico de Camaçarí e a montadora JAC Motors, cria boas expectativas para o setor.
Nesse contexto, percebemos a importância de ser um profissional sempre atualizado e preparado para atuar neste mercado em transição. Desenvolver a capacidade de avaliar as movimentações da política econômica do goveno federal, sobreduto as quem impactam o nível de lançamentos e de vendas de imóveis, seus reflexos positivos e negativos, quer resultem em perspectivas de grandes e bons negócios, quer haja a possibilidade de receção ou "bolha imobiliária", é fundamental ao completo exercício do profissional de Negócios Imobiliários.
Sugerimos a leitura nos links abaixo relacionados como forma de amplificar um pouco mais a visão sobre o assunto:
-http://www.fae.edu/publicacoes/pdf/revista_fae_business/n1_dezembro_2001/ambeconomico_taxajuros.pdf;
-http://www.observadordomercado.blogspot.com/;
-http://absoluto.seucaminho.com/2011/09/29/o-impacto-do-dolar-nos-indices-da-construcao-civil/ ;
-http://www.falandodeimoveis.com.br/forum/viewtopic.php?f=145&t=7098;
-http://noticias.bahianoticias.com.br/conteudo/imoveis/noticias/preco-de-imoveis-novos-dispara-em-sao-paulo;
-http://www.cbic.org.br/sala-de-imprensa/noticia/ajuste-fiscal-afeta-a-construcao-civil
-http://absoluto.seucaminho.com/2011/09/29/o-impacto-do-dolar-nos-indices-da-construcao-civil/ ;
-http://www.falandodeimoveis.com.br/forum/viewtopic.php?f=145&t=7098;
-http://noticias.bahianoticias.com.br/conteudo/imoveis/noticias/preco-de-imoveis-novos-dispara-em-sao-paulo;
-http://www.cbic.org.br/sala-de-imprensa/noticia/ajuste-fiscal-afeta-a-construcao-civil
Abaixo, um vídeo sobre "Bolha Imobiliária".
OBS: Coloquem o material nos comentários logo abaixo, ou, se o espaço não for suficiente, enviem-me para o e-mail: imobiliarias@hotmail.com.br.
Sou professor do curso à distância de Gestão Tecnológica em Negócios Imobiliários do Uniseb, sediado em Ribeirão Preto SP, o qual possui pólo em Salvador. Estou elaborando a apostila para uma das disciplinas do curso, Administração Financeira e Orçamentária.
ResponderExcluirO artigo que elaboraram ficou ótimo; portanto, o recomendarei como leitura complementar da Unidade 5 da apostila, que trata do tema Mercado Financeiro.
Prof. Murilo,
ExcluirAgradecemos pelas palavras e pela recomendação.
Conte sempre conosco.
Abraços,
Nadilson Siqueira.