Considerando a política municipal de expansão e ademanda focada na área da Estrada CIA/Aeroporto, identificamos como possíbilidades, alguns terrenos naquela área, para os quais faremos alguns estudos de viabilidade em função do melhor resultado possível para o VGV e custo do terreno. Entre as alternativas para a aquisição do imóvel, após a identicação da área, está o pagamento à vista, financiamento ou pagamento sobre o VGV.As opçoes estão condicionadas a situação legal do terreno e seu potencial medido pelo VGV a ser definido.
Após a negociação com o proprietário da área, e com o objetivo de garantir mais tempo para a elaboração dos estudos de viabiliade e análises das documentações apresentadas, foi proposto um "Termo de Opção de Compra e Venda do Imóvel"( ver modelo na página Documentos). O prprietário, OUTORGANTE, compromete-se a apresentar em cópia autenticada, quando não expressamente especificado ser necessária a apresentação de vias originais, os seguintes documentos:
Após a negociação com o proprietário da área, e com o objetivo de garantir mais tempo para a elaboração dos estudos de viabiliade e análises das documentações apresentadas, foi proposto um "Termo de Opção de Compra e Venda do Imóvel"( ver modelo na página Documentos). O prprietário, OUTORGANTE, compromete-se a apresentar em cópia autenticada, quando não expressamente especificado ser necessária a apresentação de vias originais, os seguintes documentos:
1 - Documentos relativos ao Imóvel:
a) Certidão vintenária atualizada da matrícula do imóvel;
b) Certidão negativa de ônus;
c) Certidão negativa fiscal (IPTU) e último carnê de IPTU quitado;
d) Certidão negativa de procedimentos administrativos junto à municipalidade que possam afetar o imóvel, tais como multas ambientais ou de qualquer outra natureza previstas na legislação municipal;
e) Certidão de informações cadastrais do imóvel;
f) Título aquisitivo do imóvel pelo OUTORGANTE;
g) Certidão de todos os títulos de propriedade ou direitos aquisitivos, devidamente registrados;
h) Certidão de quitação de débitos condominiais se for o caso; e
i) Dois últimos recibos dos prestadores de serviços de água e esgoto; luz; e gás, quando for o caso.
2 - Documentos do OUTORGANTE, seus sócios, de seus antecessores proprietários do imóvel, destes últimos, tanto os documentos da época da aquisição do imóvel pelo OUTORGANTE quanto os atuais:
a) Certidão forense dos distribuidores cíveis, executivos fiscais, justiça federal, justiça do trabalho, criminal e protesto da Comarca da Capital e das Comarcas onde eventualmente residam ou tenham residido o OUTORGANTE, seus sócios ou os antecessores proprietários do imóvel. As referidas certidões forenses e de protestos deverão ser apresentadas no original e abranger os últimos 10 (dez) anos;
b) Ficha de breve relato emitida pela Junta Comercial, Contrato Social e respectivas alterações contratuais, CNPJ, RG e CPF dos representantes legais da pessoa jurídica; e
c) Certidão Conjunta de Débitos relativos à Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria da Fazenda Nacional; Certidão Negativa de Débitos relativos a Tributos Estaduais (se for o caso) e Municipais; e Certidão de Regularidade do FGTS.
3 - Da análise da documentação relacionadas, o OUTORGADO poderá solicitar documentação adicional e/ou esclarecimentos ao OUTORGANTE, que deverá prestar os esclarecimentos em tempo razoável e compatível com os prazos de exercício da opção de compra.
4 - A documentação relacionada nesta cláusula oitava deverá ser apresentada pelo OUTORGANTE em até 30 (trinta) dias contados da assinatura da opção.
SOBRE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Elaborado em 09/2004.
Hércules Aghiarian
site: http://jus.uol.com.br/revista/texto/6408/patrimonio-de-afetacao
site: http://jus.uol.com.br/revista/texto/6408/patrimonio-de-afetacao
Em 04.09.2001 foi criado pela MP 2.221 o Patrimônio de Afetação, quando foi alterada a Lei no 4.591/64, para garantir a efetividade das incorporações imobiliárias, em proteção dos milhares de aderentes lesados ao longo de lamentáveis quebras empresarias do setor. Então nova figura de direito real de garantia destinava-se a estimular a constituição de reserva de bens a constituir um patrimônio autônomo ao do incorporador, objeto de garantia em favor dos promitentes-compradores, tornado imune à insolvência ou falência daqueles. Chamávamos atenção, à época, nas 3ª e 4ª edições de nossa obra Curso de Direito Imobiliário, pela Lumen Juris, RJ, para a realidade de nascer morta em sua efetividade a referida norma; isto porque, deixava-se a critério exclusivo do incorporador a referida submissão do projeto de incorporação ao sistema proposto de garantia. A previsão um tanto visionária fez-se certa e agora volta o legislador, através da Lei 10.931/04, a tentar empreender mecanismos fiscais de estímulo à implantação do referido meio de garantia. Revoga a MP 2.221/04 e incorpora-se ao corpo da Lei 4.591/64, como da mesma forma fizera a revogada MP. A Lei 10.931/04, de extensa abrangência, determina alíquotas especiais para tributação dos empreendimentos que adotem este novo sistema de garantia de afetação, conforme artigos 1o e 4o.
1. Características do patrimônio de afetação
Este novo sistema de direito real de garantia oferece oportunidade ao incorporador para destacar de seu patrimônio, ou de terceiros parceiros, um conjunto de bens que será reconhecido como patrimônio autônomo. Constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas a suas receitas, ou mesmo o próprio imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação. Este patrimônio constituído responderá, quando necessário, por quebras e outras indenizações surgentes por culpa do incorporador, em favor dos referidos promitentes-compradores, ficando imune, aliás, às responsabilidades pessoais daquele, como se verá. [1]
Infelizmente, o estímulo que faz o legislador, na adesão ao sistema de afetação, repete tímida redação contemplada na MP que se revogou. Afinal, em lugar de a lei estabelecer a obrigatoriedade, faculta-a. Deixa ao incorporador sua implementação como mera opção, haja vista a repetida redação normativa. Deita por terra a utilidade da garantia criada, uma vez sabido que tais incorporações, como são realizadas, impõem-se pelo poder econômico das construtoras apaniguadas com incorporadores, que muitas vezes se confundem, camuflando-se em simples corretores de imóveis, responsáveis, em linha documental, pelo lançamento do empreendimento e sua comercialização.
Em lugar algum - salvo, excepcionalmente, nas edificações por verdadeiro condomínio fechado -, se conhece do exercício participativo e fiscal dos promitentes-compradores nas decisões e administração dos construtores e incorporadores. Figuras que se imiscuem em parcerias, em desdobramento ficto. Fazem crer, muitas vezes, existirem mais de uma pessoa jurídica formal para fins de responsabilidade.
Mesmo nas edificações por condomínios fechados é conhecida a praxe de serem os promitentes-compradores avocados por iniciativa de um determinado profissional que omite sua natureza de incorporador. Documentalmente, imputa aos condôminos o perfil de o haverem convidado e contratado, eximindo-se, desta forma, da prática e responsabilidade civil decorrente a incorporação em sua concepção clássica.
De fato, após alguns fenômenos de quebra, impunha-se realizar algo em favor da boa fé de tantas pessoas que canalizam suas economias por anos amealhadas, e as vêem perdidas, não se sabe em favor ou por responsabilidade de quem.
Não era incomum, após anos de pagamento, descobrirem os aderentes promitentes-compradores, que além da quebra, o seu patrimônio estava comprometido com agentes financiadores da edificação, caucionando os recursos obtidos para implantação e desenvolvimento do projeto.
Como resposta, até mesmo para garantir a credibilidade do mercado, sobretudo diante da edição do CDC, a precariedade de segurança dos promitentes-compradores exigiu dos incorporadores o cuidado, por parte das abaladas empresas de edificação e comercialização, informar por ampla publicidade que o mesmo se oferecia já alienado em garantia, ou na forma de caução em garantia a certa instituição financeira.
Neste caso, os promitentes-compradores viam-se impedidos de registrar suas promessas-de-compra. A falta do registro de suas promessas lhes privava da garantia prevista na comentada Lei no 4.591/64, que no inciso III do artigo 43, permitia aos adquirentes liquidarem suas obrigações com a massa, pondo a salvo os direitos adquiridos pela edificação, desde que registrado o contrato, como forma de encontrar a necessária oponibilidade a terceiros.
De fato, após estes eventos de quebra, em especial um último rumoroso que ainda deixou inúmeros empreendimentos ao abandono no Rio de Janeiro e demais capitais, surgiu a praxe de se permitir os registros mediante interveniência das referidas instituições financeiras, que faziam, assim, um múltiplo papel, quais sejam, (i) o de conceder os respectivos recursos; (ii) o de cercear a boa fé dos referidos interessados intervenientes na aquisição dos imóveis; e, por fim, (iii) o de garantir, em nome destes, o atrelamento da edificação a ser especificada em seus nomes sem perda de sua garantia. Retorna-se, aqui, a um ponto nodal, as empresas incorporadoras continuariam oferecendo em garantia, e fazendo comprometida como garantia – e perda eventual – o direito alheio, construído a cada metro edificado, imediatamente submetido à forma de garantia da instituição.
Repetiu o legislador, como mencionado, na Lei 10.931/04, a fórmula de deixar-se ao alvedrio do incorporador adotar ou não a constituição do patrimônio de afetação. Deu-lhe incentivos fiscais? Sim, como forma de induzi-lo à adesão do novo sistema. Mas ninguém melhor que o empresariado para conhecer meios, legais inclusive, de utilizar-se de incentivos fiscais, afastando o que não lhes convenha.
Assim, inicia a Lei 10.931/04, em seu artigo 1o, facultando o estímulo à adesão a este "regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação". Acredita-se que a redução importará de 15% a 7%, atualmente, se adotado este sistema, sobre a carga tributária das empresas deste ramo de atividade.
Entretanto, é o artigo acrescido 31-A que inicia a normatização regulamentadora desta figura real de garantia, facultando, "a critério do incorporador, a incorporação que poderá ser submetida ao regime da afetação; pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes".
Para fins de certeza de sua finalidade de garantia, estes bens constituídos não se comunicarão com o patrimônio geral do incorporador, assim como de outros patrimônios de afetação, só respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
Fica implícito que terceiros de boa fé estarão protegidos desde que comprovem haver sido instituído o patrimônio de afetação, quando já existentes obrigações e, tal instituição, tenha por fim driblar a expectativa de seus direitos, mesmo que estranhos à incorporação. Contudo, a casualidade desta concorrência, entre terceiros e adquirentes - todos em mesmo nível de boa fé -, tornar-se-á desafio para os Tribunais estabelecerem a quem atribuir preferência.
Em qualquer caso, como ressalva o parágrafo 2º do citado artigo 31-A da Lei 4.591/64, fica o incorporador responsável pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação, quando então responderá pessoalmente com seus bens. [2] Ressalve-se: a natureza jurídica de garantia real, do patrimônio de afetação, fica limitada, em sua finalidade, ao comprometimento exclusivo de operação de crédito, cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (idem, § 3º).
Na medida em que cada unidade venha a ser edificada assumirá, incontinente, a natureza de parte integrante do patrimônio de afetação. Cada unidade corresponderá para o incorporador, quando não quitada, a um crédito a ser percebido pela integralização dos pagamentos por parte do promitente-adquirente. A expressão deste crédito poderá constituir-se em título cedível, de forma plena ou para fins de garantia, e não perderá sua vinculação ou natureza de patrimônio de afetação, a ser utilizado para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação (idem, § 6º). A idéia é que quaisquer créditos comercializados mantenham sua natureza e finalidade de patrimônio de afetação a garantir a viabilidade do empreendimento (parágrafo 4º do artigo 31-A da Lei 4.591/64).
Na hipótese de serem negociadas em parte algumas unidades, incumbe-se a responsabilidade pelo pagamento das obrigações próprias das unidades não comercializadas ao incorporador, que por sua vez as repassará ao promitente-adquirente das referidas unidades. No parágrafo quinto, a nova lei dispõe tal solução, para não deixar dúvidas, de que "as quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35". Este referido artigo estabelece, apenas, idêntico dever de individualizar quais adquirentes e unidades estarão vinculados para fins deste concurso de obrigação condominial; isto quando não for vendida a preço e prazo certo (artigo 43 da Lei 4.591/64), quando ao incorporador permanecerá a obrigação até entrega final do empreendimento.
"O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação", dispõe o artigo sétimo da mesma Lei de Incorporações em seu comentado artigo 31-A.
A redação continua, em conteúdo de obviedade, a assegurar, ao que parece, o espírito da destinação autônoma do patrimônio constituído e neste estilo acaba confundindo a interpretação. Ao contrário do consagrado brocardo in claris cessat interpretatio, torna-se um desafio imaginar-se estar explicitando algo que possa ser errôneo. Mas a omissão é mais odiosa e, assim, parece que a implicitude da redação do parágrafo sétimo do artigo em comento, está se referindo ao reembolso do empreendedor, pelo investimento que se constituiu em afetação. [3]
Imagine-se que o incorporador constituiu o empreendimento em natureza de afetação. O investimento na aquisição do terreno não poderá ser reavido do patrimônio de afetação constituído. O incorporador não poderá lançar mão dos valores integralizados indiscriminadamente, mês a mês, pelos diversos adquirentes das unidades. Mas considerado que a cada cota de terreno corresponderá uma unidade, somente poderá reembolsar-se pelo investimento que fez na compra do terreno de cada novo integrante, a medida que aderirem novos adquirentes e o incorporador lhes exigir o valor da cota de terreno, quando será ressarcido do valor que antecipou pelas despesas de tais unidades.
Porém, não se incluem na natureza de garantia por afetação os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se aqueles a receber até sua conclusão e os necessários à quitação do financiamento para a construção, se houver.
Assim, é preciso definir-se o momento em que cessa a atividade do incorporador e sua responsabilidade, em que momento podem ser consideras "sobras de recursos". O referido inciso I do parágrafo oitavo acima do artigo 31-A, reporta-se ao artigo 44, da mesma Lei 4.591/64, que por sua vez considera a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o momento em que cessa a responsabilidade do incorporador pelo empreendimento. Resta-lhe apenas requerer averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades. Somente se contemplaria superveniente responsabilidade perante tais adquirentes pela demora na mister constituição da propriedade junto ao Registro e é neste momento que a lei considera concluída a atividade do empreendedor. Somente após o registro (averbação das unidades) poderá desconstituir o patrimônio de afetação e lançar mão dos valores restantes; afinal, tais bens constituíram-se em função de garantia.
Também se excluem da natureza de patrimônio de afetação, o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade comercializada na incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração.
Não é incomum em regiões urbanas de maior disponibilidade de área edificável - como no Rio de Janeiro a Barra da Tijuca, Recreio e Jacarepaguá -, a realização de empreendimentos de diversos blocos edificáveis, sobre áreas comuns ou intercaladas de áreas de logradouros públicos. Neste último caso, inclusive com o beneplácito do Poder Público. Apresentam-se, tais empreendimentos, como condomínio a dar aos logradouros a aparência de área privativa comum do empreendimento.
Edificam-se diversos blocos residenciais que se constituirão em prédios de existência autônoma. Cada um deles uma situação jurídica particular, com auto-regulamentação (convenção), administração e representação autônoma por um síndico.
Admite então a lei, no parágrafo nono do artigo 31-A que se possam constituir patrimônios de afetação distintos, desde que devidamente previstos no memorial de incorporação; tantos quantos forem os subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão e edifícios de dois ou mais pavimentos.
Conforme mencionado no início deste esboço, os empreendimentos poderão valer-se de recursos de terceiros, como entidades de financiamento, para sua viabilidade; como, aliás, de ordinário ocorre. A complexidade da matéria surge, então, pela coexistência de sistemas de garantias complexos, a concorrerem os interesses do patrimônio – como entidade distinta, embora despersonalizada – e ademais o interesse do ente financiador pelos seus recursos a incidir sobre o empreendimento.
Nestes casos, onde houver no regime de afetação financiamento, a comercialização das unidades de per se deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, na forma como disponha o contrato de financiamento firmado com o incorporador (parágrafo 11, do artigo 31-A). Afinal, haverá múltiplos sistemas reais de garantia, a inviabilizarem-se, inclusive no momento da constituição do vínculo registral
A complexidade de relações jurídicas concorrentes é grande, na solução da operacionalidade de interesses do particular hipossuficiente diante do ente financiador e, com certeza, não haverá simplicidade, mas imbricação, acaso surja a quebra do incorporador. Não se descure da sobre-existência da lei consumerista, sobretudo do que determina o seu artigo. [4]
A lei em comento não prevê, como não poderia, pelo desafio inóspito, solução para o conflito final que envolva os interesses do agente financiador e do ente privado adquirente da unidade. Limita-se a ressaltar que as relações jurídicas embora subordinadas pelo fim – o empreendimento e a integridade de cada interesse em concorrência –, calcadas na autonomia dos contratos e das relações jurídicas deverão ser preservadas. Assim, a cessão ou promessa de cessão, enfim, qualquer tipo de transferência de direitos pelos promitentes-adquirentes a terceiros, em nada poderá afetar a base original de cada um dos contratos firmados com o mencionado agente financeiro.
Neste sentido dispõe o parágrafo doze do artigo 31-A que a contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão para o credor fiduciário [5], sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implica a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.
2. Do Modo de Constituição do Patrimônio de Afetação
Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador, assim como, sendo o caso, pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno (artigo 31-B). [6] A existência de ônus reais, gravando o imóvel, não será óbice para a averbação, desde que - complementa a lei - tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação, com o fim de garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento. Os direitos reais de garantia, a exemplo, em favor do proprietário originário, onde o incorporador se predispôs a edificar, poderá não ser pago, mas contratada permuta de pagamento pela entrega das edificações futuras. Esta garantia, se refere a lei, não será óbice para averbação do patrimônio de afetação, desde que tenha a mesma finalidade protetiva em favor da conclusão do empreendimento.
3. Condomínio edilício e patrimônio de afetação
Prevêem os artigos 7o e 8o, da mesma Lei 4.591/64, poder-se registrar o desdobramento da propriedade comum por meio de constituição de frações ideais sobre o terreno indiviso, a fim de alcançar a individualidade da propriedade. Desta forma, não haverá memorial de incorporação a ser registrado, uma vez que não há incorporação na forma clássica, mas por meio de ato negocial ou causa mortis, como forma de receber, identificando-se cada unidade a ser individualizada.
Pode-se adquirir, por condomínio, entranhada a forma de escritura de aquisição, cessão, doação, ou qual seja, inclusive testamentária, como meio de receber os ônus de composição de condomínio, na forma da lei. Se todos os condôminos concordarem ainda, poder-se-á ratificar planta baixa, a ser submetida à Prefeitura para aprovação e posterior envio ao RI. Enfim, casos há em que a constituição do condomínio edilício dispensará a figura da incorporação e os requisitos do artigo 32 da mesma Lei de Incorporações. Nada impedirá, entretanto, pela eventual complexidade, garantirem-se os condôminos, quando entregue a iniciativa ou partindo de terceiros, às cautelas da afetação do patrimônio em garantia.
Nestes casos, quando não seja exigível o arquivamento do memorial de incorporação, a afetação será definida em qualquer fase da construção, em instrumento, público ou particular, de instituição de condomínio, nos termos e com as discriminações de que tratam os artigos 7o e 8o da Lei 4.591/64, mediante averbação da instituição no Registro de Imóveis competente (artigo 31-B da Lei de Incorporações).
AULA PRÁTICA SOBRE AVALIAÇÃO
Roteiro:
1- Vistoria do imóvel;
2- Avaliar idade provável do imóvel;
3- Valiar Terreno ( Métodos possíveis: comparativo ou involutivo)
No caso, diante da inexistência de áreas capazes de serem pesquisadas, pode-se fazer uma pesquisa sobre casas a venda na região, o mais próximas possível do imóvel em estudo, e que tenham disponibilizadas em seus anúncios:
-área do tereno;
-área construída;
-valor de venda do imóvel;
De posse destas informações, encontrar o valor para o CUB, correspondente à tipologia da edificação pesquisada, e multiplicar pelo total da área construída fornecida. Em seguida, acrescentar o valor do BDI, tomando-se, por padrão, o valor de 30%.
No passo seguinte, deve-se subtrair o valor encontrado ao valor de venda do imóvel anunciado, encontrando-se, portanto, o valor correspondente ao terreno, que deverá ser dividido pela sua metragem para que se possa encontrar o valor de venda, por m², da área.
Quanto maior for o número de amostras pesquisadas, mais próximo ao valor de mercado se chegará. Já qué é possível se fazer a média aritmética do valor do m² para várias áreas. O valor encontrado deverá ser multiplicado pela área do terreno que em avaliação, encontrando-se, por fim, o valor total correspondente apenas ao terreno.
Soma-se o valor do terreno ao valor da construção e encontra-se o valor final do imóvel.
Cálculo do valor do terreno:
1- Amostras:
a) Casa R$ 1.600.000,00
SC= 680,00m²
ST= 700,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-36240191/
b) Casa R$ 1.200.000,00
SC= 380,00m²
ST= 500,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-36334361/
c) Casa R$ 1.250.000,00
SC= 420,00m²
ST= 620,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-36517962/
d) Casa R$ 1.200.000,00
SC= 360,00m²
ST= 740,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-35912011/
e) Casa R$ 1.600.00,00
SC= 588,00m²
ST= 390,00m²
site:http://www.vivareal.com.br/casa-36660266/]
Tabela Sinduscom mês agosto de 2012 : http://www.sinduscon-ba.com.br/conteudo/cub/001/cub/000068.pdf
Valor do m² do terreno do imóvel avaliando:
Desta forma, tendo o terreno avaliado a metragem de 600,00m², podemos determinar que o valor mais provável para a área é de R$ 801.174,00.
4- Avaliação da construção pelo método evolutivo;
Deve-se, de posse da área coletada em campo, multiplicar pelo valor do CUB, seguindo o padrão da edificação avaliada.
O avaliador admitirá o "campo de arbitragem" considerando os ítens não abrangidos pelo CUB.
Dados Coletados:
1- FINALIDADE DA AVALIAÇÃO:
Transferência da Propriedade.
2- ENDEREÇO DO IMÓVEL
Rua das Seringueira, nº 88, Caminho das Árvores, Salvador - Bahia.
3- CARACTERÍSTICAS ARQUITETÔNICAS:
1º PAVIMENTO
1 garagem para 5 carros;
1 depósito de garagem.
2º PAVIMENTO
2 salas de estar;
1 sala de jantar;
1 gabinete;
2 sanitários sociais;
1 cozinha;
1 despensa;
1 área de serviço.
3º PAVIMENTO
3 suítes ( sendo duas com varanda );
1 estar íntimo com varanda;
1 circulação.
Dimensões do Terreno:
Frente: 20 ml;
Fundo: 20 ml;
Profundidade: 30 ml.
Área Total do Terreno: 600m²
Obs: Acréscimo horizontal de uma edícula com 2 quartos e demais ambientes correspondentes a dependência completa de empregados.
Dimensões da Área Construída:
1º, 2º e 3º pavimentos: 379,73m²
Varandas: 6,80m²
Total: 366,54m²
Considerando o CUB já utilizado anteriormente, o valor resultante do custo é de: 366, 54 x 1.004,48 = 368.182,10 (sem utilização do campo de arbítrio) = 478.636,73 (com BDI de 30%)
Valor Inicial do Imóvel: Construção + Terreno = 1.279.810,73
Obs:
O IPTU apresenta 465,00m² como área construída, contra 366,54m² de área aferida na vistoria.
O VUP apresentado pela PMS é de 501,61m², o que resulta em uma diferença de valor venal do imóvel de 49.388,52, se compararmos as áreas constantes do IPTU com a do levantamento em campo.
Ilustração:
AULA PRÁTICA SOBRE AVALIAÇÃO
Roteiro:
1- Vistoria do imóvel;
2- Avaliar idade provável do imóvel;
3- Valiar Terreno ( Métodos possíveis: comparativo ou involutivo)
No caso, diante da inexistência de áreas capazes de serem pesquisadas, pode-se fazer uma pesquisa sobre casas a venda na região, o mais próximas possível do imóvel em estudo, e que tenham disponibilizadas em seus anúncios:
-área do tereno;
-área construída;
-valor de venda do imóvel;
De posse destas informações, encontrar o valor para o CUB, correspondente à tipologia da edificação pesquisada, e multiplicar pelo total da área construída fornecida. Em seguida, acrescentar o valor do BDI, tomando-se, por padrão, o valor de 30%.
No passo seguinte, deve-se subtrair o valor encontrado ao valor de venda do imóvel anunciado, encontrando-se, portanto, o valor correspondente ao terreno, que deverá ser dividido pela sua metragem para que se possa encontrar o valor de venda, por m², da área.
Quanto maior for o número de amostras pesquisadas, mais próximo ao valor de mercado se chegará. Já qué é possível se fazer a média aritmética do valor do m² para várias áreas. O valor encontrado deverá ser multiplicado pela área do terreno que em avaliação, encontrando-se, por fim, o valor total correspondente apenas ao terreno.
Soma-se o valor do terreno ao valor da construção e encontra-se o valor final do imóvel.
Cálculo do valor do terreno:
1- Amostras:
a) Casa R$ 1.600.000,00
SC= 680,00m²
ST= 700,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-36240191/
b) Casa R$ 1.200.000,00
SC= 380,00m²
ST= 500,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-36334361/
c) Casa R$ 1.250.000,00
SC= 420,00m²
ST= 620,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-36517962/
d) Casa R$ 1.200.000,00
SC= 360,00m²
ST= 740,00m²
site: http://www.vivareal.com.br/casa-35912011/
e) Casa R$ 1.600.00,00
SC= 588,00m²
ST= 390,00m²
site:http://www.vivareal.com.br/casa-36660266/]
Tabela Sinduscom mês agosto de 2012 : http://www.sinduscon-ba.com.br/conteudo/cub/001/cub/000068.pdf
Valor do m² do terreno do imóvel avaliando:
Desta forma, tendo o terreno avaliado a metragem de 600,00m², podemos determinar que o valor mais provável para a área é de R$ 801.174,00.
4- Avaliação da construção pelo método evolutivo;
Deve-se, de posse da área coletada em campo, multiplicar pelo valor do CUB, seguindo o padrão da edificação avaliada.
O avaliador admitirá o "campo de arbitragem" considerando os ítens não abrangidos pelo CUB.
Dados Coletados:
1- FINALIDADE DA AVALIAÇÃO:
Transferência da Propriedade.
2- ENDEREÇO DO IMÓVEL
Rua das Seringueira, nº 88, Caminho das Árvores, Salvador - Bahia.
3- CARACTERÍSTICAS ARQUITETÔNICAS:
1º PAVIMENTO
1 garagem para 5 carros;
1 depósito de garagem.
2º PAVIMENTO
2 salas de estar;
1 sala de jantar;
1 gabinete;
2 sanitários sociais;
1 cozinha;
1 despensa;
1 área de serviço.
3º PAVIMENTO
3 suítes ( sendo duas com varanda );
1 estar íntimo com varanda;
1 circulação.
Dimensões do Terreno:
Frente: 20 ml;
Fundo: 20 ml;
Profundidade: 30 ml.
Área Total do Terreno: 600m²
Obs: Acréscimo horizontal de uma edícula com 2 quartos e demais ambientes correspondentes a dependência completa de empregados.
Dimensões da Área Construída:
1º, 2º e 3º pavimentos: 379,73m²
Varandas: 6,80m²
Total: 366,54m²
Considerando o CUB já utilizado anteriormente, o valor resultante do custo é de: 366, 54 x 1.004,48 = 368.182,10 (sem utilização do campo de arbítrio) = 478.636,73 (com BDI de 30%)
Valor Inicial do Imóvel: Construção + Terreno = 1.279.810,73
Obs:
O IPTU apresenta 465,00m² como área construída, contra 366,54m² de área aferida na vistoria.
O VUP apresentado pela PMS é de 501,61m², o que resulta em uma diferença de valor venal do imóvel de 49.388,52, se compararmos as áreas constantes do IPTU com a do levantamento em campo.
Ilustração:
POSTURAS MUNICIPAIS
Macrozoneamento
Zoneamento - ZPR-4
Coeficientes de Utilização
Considerações Legais Sobre Usos Permitidos
Parâmetros Urbanísticos
