Análise de Plantas

Nossa empresa, Equipe5 Contrutora e Incorporadora ltda, está focada na busca de oportunidades de investimentos dentro dos novos vetores de expansão de Salvador, priorizando projetos de unidades habitacionais de  2 ou 3 quartos voltados para a classe média e classe mádia alta, com VGV`s mínimos de R$ 30.000.000,00.

Neste projeto avaliaremos a possibilidade de se construir unidades com área útil de 50,00m2 em um terreno situado na estrada CIA/Aeroporto. Abaixo ilustramos algumas plantas-baixas que servirão de parâmetro para efeito de cálculos iniciais de viabilidade.

Alguns exemplos de plantas com área aproximada à sugerida no projeto:

 

APARTAMENTO 2/4 COM 50,00m2

 (tamanho de área escolhido para o projeto)

APARTAMENTO 2/4 COM 51,83m2

APARTAMENTO 2/4 COM 57,00m2

Identificação da Área no Google e no PDDU:

 

Lat.: 12°53'27.46"S
Long.: 38°21'34.54"O

 

Conforme AOP, temos:

Área inserida na ZR-3
CAB(coeficiente de aproveitamento básico): 1,5
Índice de Ocupação (Io) – relação entre a área da projeção da edificação e a área total do
lote ou terreno em que está construída. 0,5
Índice de Permeabilidade (Ip) – relação entre a área permeável, que possibilita a absorção
natural de líquidos, e a área total do lote ou terreno. 0,15
Gabarito sem restrição, desde que abedecido o CAB;
Área sem TAC(Termo de Acordo e Compromisso).

CUB adotado para a obra:

Com base na tabela do Sinduscon/Bahia, abaixo ilustrada, estimou-se um cub de R$ 1.100,00 .

Análise do Potencial Construtivo

Com base na planta georeferenciada da área, e dos índices colhidos pela AOP, obitivemos os seguintes valores:

Área do terreno: 17.902,97 m2;

CAB: 1,5
Valor do terreno: R$ 300,00/m2

Área construída possível: 26.854,46m2

Após inserirmos os dados na Planilha de Viabilidade e concluirmos a respeito do VGV e margem de retorno estimado, definimos o partido a ser desenvolvido no Masterplan.

A idéia inicial para o projeto é executarmos blocos residenciais com 8 unidades de 50,00m2 por pavimento. Assim, por pavimento, teríamos 400,00m2 de área construída, mais 15% de paredes, escada, elevadores e Hall que resulta em 460m2 por pavimento .

Como base para o desenvolvimento do Masterplan, consideraremos  56 pavimentos, distribuido por 7 andares, nos resultaria em 8 blocos de apartamentos.

Área total de 25.760,00m2, somada à área comum de recreação de 700,00m2, resulta  no total de 26.460,00m2, abaixo do limite estipulado pela prefeitura que é de 26.854,00m2.

Para aferição da taxa de ocupação obtida, teremos 8 blocos, com 460,00m2 somados à 700,00m2 de área comum, igual à 4.380,00m2, o que atende as exigências municipais que é de 8.951,48m2(0,5).

Na área comum será projetado: hall de elevadores, salão de festa, espaço infantil e fitness.

Área comercializável é de 56x8x50= 22.400,00m2

Número de Unidades: 448,00

Valor de venda por metro na região: R$ 2.700,00

Valor de cada UH: R$ 135.000,00

Valor do VGV: R$ 60.480.000,00

Custo do Investimento:

Valor do terreno, com base no percentual médio de mercado para habitação clase média é de 7%, será, para efeito de negociação, R$ 5.239.080,00.
Custo por metro quadrado do terreno: R$  292,64

Custo, por m2 de área construída, R$ 1.100,00

Total do custo da obra: R$ 29.106.000,00

Custo Total do Investimento: R$ 29.106.000,00 + R$ 5.239.080,00= R$ 34.345.080,00

Resultado do Investimento: R$60.480.000,00 - R$ 35.345.080,00 = R$ 26.134.920,00

Conclusão:

O investimento está voltado para classe B, e, apesar de ter incorporado em seu projeto, com objetivo de criar diferenciais atrativos para facilitar a venda, elementos arquitetônicos não comuns em especificações a esta faixa de renda,  onerando sua construção, mostrou ser lucrativo, con retorno,em relação ao seu VGV de 43,21%* .

O link para download desta tabela é: http://www.4shared.com/file/NByXtl9S/Nadilson_VGV.html
* Os dados são iniciais e não correspondem à prática do mercado. Posteriormente a planilha será aprimorada, apresentando campos correspondentes a ítens como marketing, corretagem, promoções, etc. 

Cálculo de Fração Ideal:

Após terem sido determinadas as diretrizes do empreendimento e feita a aquisição do terreno, a construtora  iniciou  a segunda etapa dos trabalhos, elaborando, junto a um escritório de arquitetura, o projeto arqutetônico (básico e construtivo) e em seu departamento técnico, os projetos complementares (elétrico, hidráulico, combate a incêndio, estrutural, etc) e o orçamento da obra.

Ajustando as áreas, com base no projeto definitivo, obtivemos:

Área construída: 35.805,94m2

Número de edificios: 9 unidades.

Número de pavimentos por edfícios: 9

Número de pavimentos com apartamentos: 8

Número de apartamentos por pavimento: 8 unidades

Número total de unidades: 576 unidades

Área útil de cada unidade: 50,00m2

Área por pavimento(com circulação, paredes, escada e elevadores): 440,00m2

Área comercializável por edfício(correspondente aos pavimentos com apartamentos): 3.200,00m2

Outras áreas não comercializáveis (guarita, caseiro e depósito):165,00m2

Valor médio das unidades: R$ 135.000,00

Valor de venda do Empreendimento: R$ 77.760.000,00 

(CI) Custos indiretos, relativos a  projetos, impostos e alvarás: R$ 1.632.856,00

(LE) O lucro resultante do empreendimento:  R$ 37.261.006,00

(CT) Custo do terreno: R$ 5.370.891,00

(CC) Custo da construção: R$ 33.495.247,00

(CIT) Custo indireto total(CI+LE): R$ 38.893.862,00

(VV) Valor de venda do empreendimeto ou preço: R$ 77.760.000,00

A Base de Cálculo para a Fração Ideal(BFI) corresponde a parcela do valor do emprendimento(VV) menos os custos indiretos totais(CIT).
BFI=VV-CC
Temos pois: VV=CC+((CI+LE)+CT) sendo que (CI+LE)+CT=BFI
BFI=77.760.000,00-33.495.247,00=R$ 44.264.753,00


Para o empreendimento, confeccionamos a planilha abaixo:

O linke para baixa a tabela acima é: http://www.4shared.com/file/7ea2GoZF/Nadilson_Frao_Ideal.html

Uma maneira de se verificar se seus cálculos de fração ideal está correto, é somar todas as FI's, independente de terem sido encontradas proporcionalmente ao número de unidades ou ao valor de venda. O resultado, obrigatoriamente, deve ser igual a 1, caso contrário, não estará existindo coerência na divisão das parcela que cabe a cada unidade.

PLANILHA DE PREMISSAS BÁSICAS PARA O EMPREENDIMENTO

Apresentarei abaixo um modelo de planilha para documentação das premissas básicas que compõem o empreendimento.

Para melhor detalhamento, seccionei o material e classifiquei os campos a serem analisados com letras.

Os campos acima assinalados, inciam a planilha de premissas que será a base de outras e comporá o material final para acompanhamento do empreendimento. As informações gerais nela contida, foram retiradas do projeto arquitetônico, orçamento, cronograma físico financeiro e planejamento econômico-financeiro estimado para a obra.

CRONOGRAMA GERAL DA OBRA