Com base na planta georeferenciada da área, e dos índices colhidos pela AOP, obitivemos os seguintes valores:
Área do terreno: 17.902,97 m2;
CAB: 1,5
Valor do terreno: R$ 300,00/m2
Valor do terreno: R$ 300,00/m2
Área construída possível: 26.854,46m2
Após inserirmos os dados na Planilha de Viabilidade e concluirmos a respeito do VGV e margem de retorno estimado, definimos o partido a ser desenvolvido no Masterplan.
Após inserirmos os dados na Planilha de Viabilidade e concluirmos a respeito do VGV e margem de retorno estimado, definimos o partido a ser desenvolvido no Masterplan.
A idéia inicial para o projeto é executarmos blocos residenciais com 8 unidades de 50,00m2 por pavimento. Assim, por pavimento, teríamos 400,00m2 de área construída, mais 15% de paredes, escada, elevadores e Hall que resulta em 460m2 por pavimento .
Como base para o desenvolvimento do Masterplan, consideraremos 56 pavimentos, distribuido por 7 andares, nos resultaria em 8 blocos de apartamentos.
Área total de 25.760,00m2, somada à área comum de recreação de 700,00m2, resulta no total de 26.460,00m2, abaixo do limite estipulado pela prefeitura que é de 26.854,00m2.
Área total de 25.760,00m2, somada à área comum de recreação de 700,00m2, resulta no total de 26.460,00m2, abaixo do limite estipulado pela prefeitura que é de 26.854,00m2.
Para aferição da taxa de ocupação obtida, teremos 8 blocos, com 460,00m2 somados à 700,00m2 de área comum, igual à 4.380,00m2, o que atende as exigências municipais que é de 8.951,48m2(0,5).
Na área comum será projetado: hall de elevadores, salão de festa, espaço infantil e fitness.
Área comercializável é de 56x8x50= 22.400,00m2
Número de Unidades: 448,00
Número de Unidades: 448,00
Valor de venda por metro na região: R$ 2.700,00
Valor de cada UH: R$ 135.000,00
Valor do VGV: R$ 60.480.000,00
Custo do Investimento:
Valor do terreno, com base no percentual médio de mercado para habitação clase média é de 7%, será, para efeito de negociação, R$ 5.239.080,00.
Custo por metro quadrado do terreno: R$ 292,64
Custo por metro quadrado do terreno: R$ 292,64
Custo, por m2 de área construída, R$ 1.100,00
Total do custo da obra: R$ 29.106.000,00
Custo Total do Investimento: R$ 29.106.000,00 + R$ 5.239.080,00= R$ 34.345.080,00
Resultado do Investimento: R$60.480.000,00 - R$ 35.345.080,00 = R$ 26.134.920,00
Conclusão:
O investimento está voltado para classe B, e, apesar de ter incorporado em seu projeto, com objetivo de criar diferenciais atrativos para facilitar a venda, elementos arquitetônicos não comuns em especificações a esta faixa de renda, onerando sua construção, mostrou ser lucrativo, con retorno,em relação ao seu VGV de 43,21%* .
* Os dados são iniciais e não correspondem à prática do mercado. Posteriormente a planilha será aprimorada, apresentando campos correspondentes a ítens como marketing, corretagem, promoções, etc.
O que é o CAM na planilha?
ResponderExcluirCAM, Coeficiente de Aproveitamento Máximo, é o índice que, aplicado sobre a área do terreno, determinará a capacidade máxima de construção. Funciona da mesma forma que o CAB, Coeficiente de Aproveitamento Básico, entretanto o CAM, admite um acréscimo na área costruída mediante pagamentos ou negociações com a prefeitura, por Transcon(Tranferência do Direito de Construir) ou Outorga Onerosa do Direito de Construir, que se refere à concessão emitida pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico(CAB), mediante contrapartida financeira.
ResponderExcluirNadilson, muito boa a planilha...está de parabéns.
ResponderExcluirGostaria de saber mais informações sobre o CUB e como encontrar esse valor! Um abraço. Igor
Olá Igor,
ResponderExcluirObrigado pelas palavras.
O CUB-Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²) apresenta o custo médio do metro quadrado contruído segundo padrões e tipologias de classificação. Não se trata de um valor preciso, o que só poderia ocorrer após a realização da obra e apuração de seu custo final dividido pela área construída. Maiores detalhes poderá obter no SINDUSCON de seu estado. No caso da Bahia, poderá acessar s levantamentos mensais do CUB no link: http://www.sinduscon-ba.com.br/cub/. Na coluna direita deste blog, no campo ferramentas, tem um link direto para o CUB-Bahia.
Se gostou do blog, por favor, dê um 1+ localizado abaixo da postagem para que seja compartilhado e divulgado.
Qualquer dúvida é so perguntar.
Abraços.
Nadilson, obrigado pelas explicações.
ResponderExcluirPorém, o valor do CUB disponível no site da SISDUSCON (de qualquer estado) não leva em consideração:
fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e
instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros;
playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de
esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III);
impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais;
remuneração do construtor; remuneração do incorporador."
Agora te pergunto: O valor do CUN, considerando que esses aspectos que não foram levados em conta, aumenta muito muito ao divulgado nas tabelas mensalmente?
Ígor,
ResponderExcluirUma série de componentes, previsíveis ou não, não fazem parte da composição do CUB, o que justifica sua terminologia por ser básico. Trata-se de uma estimativa média e já consagrada, aceita como parâmetro para avaliação aproximada dos custos de construção por estado. O custo real da construção, que, inclusive, pode ser surpreendente, só poderá ser efetuado ao término da obra, com apuração minuciosa dos gastos envolvidos. Existe uma cartilha de composição de custos para o CUB que deverá estar a disposição no site de seu estado, enumerando os ítens que entram no cálculo.
Abraço.